Hoe werkt de maximale hypotheek in 2026?

Wie bepaalt hoeveel je mag lenen?

Het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) berekent elk jaar welk deel van je bruto inkomen je verantwoord aan hypotheeklasten kunt besteden. Het kijkt daarbij naar wat een huishouden nodig heeft voor andere vaste uitgaven, zoals boodschappen, verzekeringen en energie. Het ministerie van Financiën neemt dat advies over in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Alle geldverstrekkers in Nederland moeten zich aan die regeling houden.

Voor 2026 stelt het Nibud dat de leencapaciteit zonder loonstijging iets daalt, maar dat huishoudens met de verwachte gemiddelde loonstijging juist meer kunnen lenen dan in 2025.

Het financieringslastpercentage

De kern van de berekening is het financieringslastpercentage, ook wel woonquote genoemd. Dat is het percentage van je bruto jaarinkomen dat maximaal naar rente en aflossing mag. Het percentage staat in een tabel met twee ingangen: je toetsinkomen en de toetsrente. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger het percentage, omdat er na de vaste lasten meer ruimte overblijft.

Nieuw in 2026 is dat de percentages op 0,1% worden afgerond in plaats van op 0,5%. Daardoor springt je maximum niet meer ineens omhoog of omlaag als je inkomen of rente een klein beetje verandert.

Van maandlast naar hypotheekbedrag

Toetsinkomen maal financieringslastpercentage geeft het bedrag dat je per jaar aan hypotheeklasten mag besteden. Gedeeld door twaalf is dat je maximale bruto maandlast. Die maandlast wordt omgerekend naar een annuïteitenhypotheek over 30 jaar tegen de toetsrente. Voorbeeld: bij €50.000 inkomen en 4% rente is het percentage 22,6%. Dat is ongeveer €942 per maand, goed voor zo'n €197.000 hypotheek.

Heb je andere schulden, zoals een persoonlijke lening, private lease of alimentatie, dan gaat die maandlast eraf. Een studieschuld telt ook mee: geldverstrekkers rekenen met een vast percentage van het oorspronkelijke bedrag, afhankelijk van de DUO-rente. €20.000 studieschuld kost al snel €25.000 tot €30.000 aan leenruimte.

€17.000 extra voor alleenstaanden

Wie alleen een huis koopt, heeft relatief hogere vaste lasten dan een stel. Daarom mogen alleenstaanden met een toetsinkomen boven €30.000 in 2026 €17.000 extra lenen. Het Nibud adviseerde dit bedrag gelijk te houden aan 2025. Heb je de AOW-leeftijd al bereikt, dan geldt een inkomensgrens van €29.000.

Extra leenruimte door het energielabel

Een zuinige woning heeft lagere energielasten, dus mag je meer lenen. Bij aankoop geldt in 2026: niets extra bij label E, F of G, €5.000 bij C of D, €10.000 bij A of B, €20.000 bij A+ of A++, €25.000 bij A+++, €30.000 bij A++++ en €40.000 bij A++++ met een energieprestatiegarantie van minimaal tien jaar.

De bedragen voor de beste labels zijn lager dan in 2025. De reden: zonnepanelen leveren minder op door terugleverkosten en het einde van de salderingsregeling in 2027. Voor verduurzaming van een bestaande woning gelden aparte bedragen, tot €20.000 bij label E, F of G.

Waarom het altijd een indicatie is

Een online berekening volgt de wettelijke tabel, maar je echte maximum hangt af van meer. De bank leent maximaal 100% van de marktwaarde van de woning, ook als je inkomen meer toelaat. Kosten koper betaal je zelf. Verder kijkt de geldverstrekker naar je werkgeversverklaring, een proeftijd, BKR-registraties en zijn eigen acceptatiebeleid. Gebruik de uitkomst dus om je zoekgebied te bepalen, en laat een adviseur het definitieve bedrag vaststellen.