Maximale hypotheek berekenen 2026
Vul je bruto jaarinkomen en de rente in en zie direct hoeveel je maximaal kunt lenen, wat de maximale maandlast is en met welk toetsinkomen gerekend wordt. Indicatief · Gebaseerd op Nibud-normen 2026.
Uitkomst
- Maximale hypotheek (indicatief)
- € 214.242,67
- Maximale bruto maandlast
- € 941,67
- Toetsinkomen
- € 50.000,00
- Toetsrente
- 4%
- Financieringslastpercentage 2026
- 22,6%
- Woonlast volgens norm per maand
- € 941,67
- Af: studieschuld per maand
- − € 0,00
- Af: andere maandlasten
- − € 0,00
- Hypotheek op basis van inkomen
- € 197.242,67
- Extra voor alleenstaanden
- + € 17.000,00
- Extra voor energielabel
- + € 0,00
Maximale hypotheek (indicatief)
€ 214.242,67
Hoe wordt je maximale hypotheek bepaald?
Elk jaar adviseert het Nibud hoeveel procent van je bruto inkomen je verantwoord aan hypotheeklasten kunt besteden. De minister legt die percentages vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Dat percentage heet het financieringslastpercentage of de woonquote, en het hangt af van je toetsinkomen en de toetsrente.
Je toetsinkomen is je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld en vaste extra's. Met een partner tellen beide inkomens sinds 2024 volledig mee. Ben je alleenstaand met een toetsinkomen boven €30.000, dan mag je in 2026 €17.000 extra lenen.
Zet je de rente korter dan 10 jaar vast, dan rekent de geldverstrekker met minimaal 5% toetsrente. Bij 10 jaar of langer vast geldt je werkelijke rente. Studieschuld en andere vaste lasten gaan van de toegestane maandlast af. Een zuinig energielabel geeft extra leenruimte bovenop het maximum.
Deze uitkomst is een indicatie. Banken kijken ook naar je woningwaarde (maximaal 100% van de marktwaarde), flexibel of zelfstandig inkomen, de AOW-leeftijd en hun eigen acceptatiebeleid.
Voor je gaat bezichtigen
Reken je maximum uit vóór je een woning bezichtigt, en reken daarna ook met een hogere rente en zonder rentevaste periode van 10 jaar. Bekijk welke maandlast je zelf comfortabel vindt; het wettelijke maximum is een bovengrens, geen advies om dat bedrag ook te lenen.
Hoe werkt maximale hypotheek berekenen 2026?
- Toetsinkomen = jouw bruto jaarinkomen + dat van je partner.
- Toetsrente = je hypotheekrente, maar minimaal 5% als de rente korter dan 10 jaar vastligt.
- Zoek het financieringslastpercentage 2026 op bij toetsinkomen en toetsrente (officiële tabel).
- Maximale maandlast = toetsinkomen × percentage ÷ 12, min studieschuld (≈0,65% van het oorspronkelijke bedrag) en andere maandlasten.
- Reken die maandlast om naar een annuïteitenhypotheek over 30 jaar tegen de toetsrente.
- Tel er de extra's bij op: €17.000 voor alleenstaanden boven €30.000 en het bedrag voor je energielabel.
Formule: max. hypotheek = (toetsinkomen × financieringslast% ÷ 12 − overige lasten) ÷ annuïteitsfactor(toetsrente, 30 jaar) + extra's
Voorbeeld: alleenstaand, €50.000 bruto, 4% rente 10 jaar vast
- Toetsinkomen €50.000, toetsrente 4,0% → financieringslastpercentage 22,6%
- Maximale maandlast: €50.000 × 22,6% ÷ 12 = €941,67
- Annuïteit 4% over 30 jaar: €4,77 per maand per €1.000 → €941,67 ÷ 0,004774 ≈ €197.240
- Plus €17.000 voor alleenstaanden = ongeveer €214.240 maximale hypotheek
Extra leenruimte per energielabel bij aankoop (2026)
| Energielabel woning | Extra bedrag |
|---|---|
| E, F, G | € 0 |
| C, D | € 5.000 |
| A, B | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 25.000 |
| A++++ | € 30.000 |
| A++++ met energieprestatiegarantie (10 jaar) | € 40.000 |
Veelgestelde vragen
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met mijn inkomen in 2026?
Dat hangt af van je toetsinkomen en de rente. Grofweg kun je bij 4% rente ongeveer 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen; alleenstaanden krijgen €17.000 extra. Vul je eigen gegevens in voor een precieze indicatie.
Telt het inkomen van mijn partner volledig mee?
Ja. Sinds 2024 telt het inkomen van de minstverdienende partner voor 100% mee. Het gezamenlijke inkomen is dan je toetsinkomen.
Wat is het financieringslastpercentage?
Het percentage van je bruto inkomen dat je maximaal aan rente en aflossing van je hypotheek mag besteden. Het Nibud adviseert de percentages, de overheid legt ze vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. In 2026 worden ze afgerond op 0,1%.
Waarom rekent de bank met 5% als mijn rente lager is?
Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar moet de geldverstrekker toetsen met minimaal 5%. Zo kun je de lasten ook betalen als de rente later stijgt. Zet je de rente 10 jaar of langer vast, dan geldt je eigen rente.
Hoeveel kost een studieschuld aan leenruimte?
Geldverstrekkers rekenen een maandlast van ongeveer 0,45% tot 1,05% van je oorspronkelijke studieschuld, afhankelijk van de DUO-rente. Deze calculator gebruikt 0,65%. Bij een schuld van €20.000 is dat €130 per maand, wat al snel €25.000 tot €30.000 minder hypotheek betekent.
Wat levert een goed energielabel op?
Bij aankoop van een woning met label A of B mag je €10.000 extra lenen, bij A+++ €25.000 en bij A++++ met energieprestatiegarantie €40.000. Voor verduurzaming van een bestaande woning gelden aparte bedragen, tot €20.000 bij label E, F of G.
Kan ik meer lenen dan de woning waard is?
Nee. Naast de inkomenstoets geldt dat je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning mag lenen. Kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notaris, betaal je zelf.
Is deze uitkomst gegarandeerd?
Nee, het is een indicatie volgens de wettelijke normen. Je geldverstrekker kijkt ook naar je werkgeververklaring, flexibel inkomen, schulden bij BKR en eigen voorwaarden. Laat je echte maximum vaststellen door een hypotheekadviseur.
Veelgemaakte rekenfouten
- Netto inkomen invullen. De norm rekent met bruto jaarinkomen, inclusief vakantiegeld en vaste dertiende maand.
- Studieschuld vergeten omdat DUO niet bij BKR staat. Geldverstrekkers vragen er wel naar en rekenen hem mee.
- Kosten koper meefinancieren. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen; overdrachtsbelasting en notaris betaal je zelf.
- Een lage 5-jaarsrente invullen zonder toetsrente. Korter dan 10 jaar vast rekent de bank met minimaal 5%.
Gerelateerde calculators
Bron & berekening
Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2026 (Staatscourant 2025, 36471) en Nibud-advies hypotheeknormen 2026Laatst bijgewerkt: 26 oktober 2026 (praktijkuitleg). Rekengegevens: 26 oktober 2026. Uitkomsten zijn indicatief.